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Fremdwährungsfinanzierung
Der Einzug in die eigenen vier Wände ist meist mit der Aufnahme eines Darlehens in erheblichem Umfang verbunden, weil eine Immobilie nur selten vollständig aus eigenen Mittel finanziert werden kann. Eine Möglichkeit, sich ein Darlehen zu verschaffen und dabei von günstigen Zinsen zu profitieren, stellt die Fremdwährungsfinanzierung dar. Hier wird ein Darlehen in einer anderen Währung aufgenommen und zurückbezahlt. Der Vorteil: Bei einer solchen Konstruktion spielt der Marktzinssatz im Euroraum keine Rolle für den Darlehensnehmer. Es gelten vielmehr die Konditionen der Fremdwährung.
In Japan oder der Schweiz, aber auch in den Vereinigten Staaten gelten oft deutlich günstigere Zinssätze als in Europa, so dass in erheblichem Umfang gespart werden kann. In den neunziger Jahren konnten Immobilienkäufer Kredite im japanischen Yen zu einem Zinssatz von zwei Prozent pro Jahr bekommen. Der Grund lag in einem sehr niedrigen Zinsniveau im japanischen Währungsraum.
Das Risiko einer Fremdwährungsfinanzierung liegt auf der Hand: Verliert der Euro gegenüber der Darlehenswährung an Wert, verteuert sich die Tilgung. Je stärker die Abwertung der heimischen Währung dabei ausfällt, desto stärker fällt auch dieser Effekt aus. So kann bei heftigen Wertverschiebungen am Devisenmarkt die ordnungsgemäße Rückzahlung des Darlehens in Gefahr geraten. Das beschriebene Risiko ist freilich verbunden mit der äquivalenten Chance auf eine Aufwertung des Euros gegenüber der Währung, in der das Darlehen aufgenommen wurde. Die Schuld verringert sich dann. Mit etwas Glück kann so ein Teil der Tilgung gespart werden.
Viele Banken bieten dem Kunden an, während der Laufzeit des Kredits von einer Währung in die andere zu wechseln und so bei ungünstigen Entwicklungen der Wechselkurse flexibel handeln zu können. Generell gilt: Die Differenz aus dem Zins, der bei einem in Euro notierten Darlehen zu entrichten wäre gegenüber den Kosten der Kreditwährung ist der Gewinn des Immobilienkäufers zu Beginn der Konstruktion. Beträgt die Differenz beispielsweise drei Prozentpunkte, so führt eine ungünstige Wechselkursentwicklung in dieser Höhe noch nicht zu einem Verlust.
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